Évaluateur agréé : pour établir la juste valeur de vos biens immobiliers

christiane-guimond-evaluateur-agree« Évaluateur agréé est le seul titre professionnel reconnu en évaluation immobilière au Québec ». C’est ce que déclare d’emblée Mme Christiane Guimond qui porte fièrement le titre depuis 1984. Impliquée à l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec depuis près de vingt ans, elle occupe aujourd’hui le poste de coordonnatrice aux affaires professionnelles. Elle est également inspectrice et secrétaire du comité d’inspection professionnelle.

Le site Web de l’Ordre définit le travail de l’évaluateur agréé comme étant de « formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle. »

L’évaluateur agréé est donc le professionnel à consulter, par exemple lorsque vous désirez établir la valeur de votre immeuble que ce soit pour négocier un financement hypothécaire, acheter, vendre ou établir la valeur potentielle d’une propriété à revenus. « Il est important de bien choisir votre professionnel, en fonction de vos besoins. Par exemple, certains évaluateurs agréés œuvrent plus particulièrement dans le secteur résidentiel, d’autres dans le secteur commercial ou institutionnel », explique Mme Guimond. De plus, choisir un évaluateur agréé qui connaît le territoire où se situe le bien immobilier pour lequel vous désirez une évaluation peut s’avérer un choix judicieux. « Lorsque l’évaluateur connaît le territoire, sa banque de données contient des informations qui permettent de cibler encore plus précisément la valeur réelle de votre bien ».

Si plusieurs évaluateurs agréés travaillent en pratique privée, d’autres exercent leur profession dans les secteurs public et parapublic, par exemple pour les municipalités, le ministère du Revenu, Hydro Québec, la Financière agricole ou le ministère des Transports, notamment pour les cas d’expropriation. D’autres sont à l’emploi de compagnies d’assurances ou oeuvrent pour le compte de grands propriétaires immobiliers (Industrielle Alliance, la Caisse de dépôt et placement, Cominar, etc.). Environ 20% des évaluateurs agréés agissent également comme gestionnaires immobiliers et conseillent leurs clients sur la rentabilité et la croissance des actifs immobiliers.

Finalement, d’autres agissent comme membres du Tribunal administratif du Québec où ils rendent des jugements en relation avec la valeur des immeubles.

Pourquoi un évaluateur « agréé »?

Une mauvaise évaluation d’un immeuble peut causer des préjudices importants. « Imaginez, par exemple, les impacts possibles sur une demande de financement hypothécaire ou une valeur établie aux fins de vente, ou encore une évaluation municipale sur laquelle est basée la taxation des années à venir. En faisant appel à un évaluateur agréé, vous réduisez les risques d’erreur ou à tout le moins, vous bénéficiez des garanties inhérentes au système professionnel », explique Mme Guimond. Rappelons que l’évaluateur agréé doit, en toute impartialité, faire une évaluation motivée de la valeur marchande dont les données proviennent de l’analyse du marché. « Aucun intérêt personnel ne doit interférer, ce qui est important, en particulier dans les cas de litige, par exemple une succession ou un divorce».

Puisqu’il est membre d’un ordre professionnel, l’évaluateur agréé a déjà démontré qu’il détient les compétences requises pour obtenir le permis d’exercice. En adhérant à l’Ordre, il s’engage à exercer sa profession en respectant des normes de pratiques strictes et un code de déontologie. De plus, il est tenu de maintenir ses compétences à jour et de se soumettre au programme d’inspection professionnelle de l’Ordre.

En faisant appel aux services d’un évaluateur agréé, comme client vous vous assurez de pouvoir recourir aux mécanismes de protection prévus au Code des professions advenant une faute professionnelle ou un comportement inadéquat de la part du professionnel.

Protéger le public par l’inspection professionnelle

L’inspection professionnelle est un mécanisme qui, dans l’ombre, assure la protection du public. Chaque ordre est tenu de se doter d’un programme d’inspection professionnelle. « L’inspection professionnelle travaille en amont. Elle aide l’évaluateur agréé à reconnaitre ses faiblesses et lui fournit des moyens pour améliorer sa pratique », souligne Mme Guimond.

En effet, le premier but de l’inspection professionnelle n’est pas punitif. C’est plutôt un accompagnement pour s’assurer que tout ce qui est fait par l’évaluateur agréé respecte les règles de l’art. « Le rôle de l’inspection professionnelle est de s’assurer, pour le public, que le travail de l’évaluateur agréé est de qualité, conforme aux normes de pratique et aux obligations déontologiques ».

En vertu du programme d’inspection professionnelle de l’Ordre, « Tous les ans, environ 150 évaluateurs agréés sélectionnés au hasard reçoivent le Guide d’autoévaluation de la pratique. Ce guide oblige l’évaluateur agréé à relire toutes les normes et teste son niveau des connaissances requises pour l’exercice de la profession. Une fois rempli, ce guide est retourné à l’Ordre ».

Le comité d’inspection professionnelle analyse les documents reçus et si certaines lacunes sont identifiées chez un évaluateur agréé, un inspecteur se déplacera à son lieu de travail. « L’inspecteur consacrera alors une journée complète à échanger avec le membre et vérifier certains éléments, par exemple la tenue des dossiers et les banques de données utilisées, de même que le processus suivi afin de motiver la valeur marchande établie pour un immeuble ».

L’Ordre effectue ainsi une vingtaine de visites par année et les membres concernés apprécient généralement l’exercice qui leur permet d’améliorer leur pratique professionnelle. « Chaque visite donne lieu à un rapport d’inspection qui est analysé par les membres du comité d’inspection professionnelle (CIP). Si des lacunes sont détectées, le comité transmet ses recommandations au membre et pourrait recommander que l’évaluateur agréé concerné soit soumis à une visite de suivi.

Dans le cas de lacunes graves décelées lors de l’inspection, le CIP pourrait recommander un stage de perfectionnement, consistant à suivre des cours, faire un examen ou être supervisé par un maître de stage ».

Si le comité constate des manquements relatifs à la déontologie, une plainte pourrait être déposée au syndic de l’Ordre.

Et toujours dans un souci de protection du public, lorsque l’inspection professionnelle identifie des lacunes manifestées par plusieurs membres, l’équipe de la formation continue de l’Ordre est appelée à la rescousse : « L’Ordre pourrait alors développer une formation destinée à l’ensemble des membres pour apporter les correctifs nécessaires. Il pourrait également y avoir la parution d’articles dans la publication de l’Ordre ou l’émission, aux membres, d’une mise en garde particulière dans un champ de pratique donné », précise Mme Guimond.

Bientôt des actes réservés?

L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec est un ordre à titre réservé, c’est-à-dire que seuls ses membres ont le droit de se présenter comme étant des évaluateurs agréés. Cependant, il n’y a pas d’actes professionnels qui sont strictement réservés aux membres de l’Ordre. « Depuis quelques années, l’Ordre est en processus pour obtenir une réserve d’actes, c’est-à-dire des actes que seuls ses membres seraient autorisés à poser. Et c’est essentiel pour la protection du public. Actuellement, des individus s’identifient comme « évaluateur» sans avoir les connaissances et les compétences requises et ils posent des actes non conformes aux normes ou à la déontologie. Cela pourrait s’avérer très préjudiciable pour leurs clients », conclut Mme Guimond.

Ordre des évaluateurs agréés du Québec

  • Créé en 1969
  • Membres au 31 mars 2015 : 1 051 (dont 75,8 % sont des hommes)
  • 415, rue St-Antoine Ouest, Bureau 450, Montréal (Québec) H2Z 2B9
  • 514 281-9888ou 1 800 9 VALEUR
  • Information générale : oeaq@oeaq.qc.ca
  • Site Web : http://oeaq.qc.ca/

 

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